家ペディア :: IEPEDIA - 三井ホーム施主ブログ -

50坪の土地に延床面積33坪。2Fリビングの小さな家を三井ホームのセレクトオーダーで建築している様子を記録したブログ。こだわりの少ないお家ですが、これから家を建てようとしている方や建築中の方など、家づくりのヒントや参考になれば幸いです。

土地を調べて建築費用を節約する方法

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土地を買って家を建てたり、あるいは分譲住宅を購入する場合、色々と気になる部分があると思いますが、その中でも「地盤」は気になりますよね。

私が住んでいる地域はいわゆる「ゼロメートル地帯」で、しかも地盤沈下するような地域に住んでいます。

実家も建て替える前は地盤沈下が激しく、玄関の引き戸が開かなかったり閉じなかったりなんてこともありました。建て替える際には地盤改良工事をしたらしいのですが、かなり高額な工事費になってしまったらしいです。

実は現在建築中の家は地盤改良工事をしていません。三井ホームによる地盤調査で「不要」と判断されたのです。これによって見積もりベースで80万円近く節約になりました。これだけ節約できれば、その分を他に回せそうですね。

地盤が良いか悪いかは、自分である程度調べることができます。(どれもPCで見ることを推奨します)

なお、先に謝罪しておきます、この記事は平地・平野での内容となります。山間部の場合はちょっと条件が異なると思いますのですみません。

土地条件図をチェックする

海抜ゼロメートル地帯で地盤沈下するような地域ですが、子供がいまの学区から離れたくないという思いもあり「同じ学区内かつ地盤が強いところ」という難しい条件をみたす必要がありました。

ゼロメートル地帯でも比較的地盤が堅固なところ。そんな条件を満たすところが実はあるのです。

それは「自然堤防」です。

自然堤防とは河川を流れる水が流下することによって自然にできた堤防のことで、平地よりもほんの少しだけ高くなっています。これを微高地といいます。(高さは見た目の感覚ではほとんど分からないぐらいです)

古くからある土地なので地盤が固く、川沿いにあるため河川の氾濫の際には水没しますが、平地よりも少しだけ土地が高くなっているため、水はけもいいとされます。

ただし、デメリットとしては自然堤防上には集落がつくられやすく、歴史も古いため、道が碁盤の目になっておらず、街道以外の脇道は車も1台が通れるか通れないかという広さであることがほとんどで、車にとって見れば最悪な道路環境です。そのため、救急車や消防車などの緊急車両が通行しにくいということも挙げられます。

それぞれメリット・デメリットがありますので、後悔しないように事前によく考えておくと良いでしょうね。

では、自然堤防かどうかを知る方法はあるのでしょうか?

国土地理院が出している「土地条件図」を見れば一目瞭然です。下の方法だと黄色で塗られた箇所が自然堤防の地域になります。(ただし表示されないエリアもあるので注意が必要です)

  1. 国土地理院の地図を見ます
  2. 左上の「情報」をクリックします
  3. 「情報追加/ベースマップ切替」をクリックします
  4. 「主題図」をクリックし、「土地条件図」をクリックします
  5. 「数値地図25000(土地条件)」をクリックして表示させます(「i」をクリックして「凡例を表示」リンクをクリックすれば凡例が見れます)
  6. 購入予定の土地を拡大します

これを見れば、自然堤防と道の狭い集落が合致すると思います。

なお、「後背低地」と呼ばれる自然堤防とは逆に低く低湿地だった場所はちょっと注意が必要です。河川氾濫時や豪雨時に水が溜まりやすく、水はけが悪い土地とされます。もちろん大規模な造成工事あるいは改良工事がされている場合もありますので、絶対ダメというわけではありません。

あと、主題図の中には他にも「明治期の低湿地」という地図がありますので、これも「かつては実は沼だった」なんてことも知ることができます。

それにしても、一番理想的なのは自然堤防上で道も広くて学区内という条件なのでしょうが、そんな土地はなかなか無いです。あっても幹線道路脇で交通量が多くてうるさかったりしますね。

ハザードマップをチェックする

国土交通省に「ハザードマップポータルサイト」がありますので、これをチェックしてみましょう。特に「重ねるハザードマップ」は前述の国土地理院の地図を使っていますので、ここでも「数値地図25000(土地条件)」や「明治期の低湿地」を見ることができます。ハザードマップと合わせてチェックしてみても良いと思います。

ちなみに建築中のエリアは伊勢湾台風時に水没したエリアな上に、浸水想定区域についてはほぼ町内全域が該当しますので大きな水害に関しては半ば諦めています(笑)

それでも町内でも高い場所にあって浸水深は一番浅いエリアだったりしますので、そうした意味でもいい土地だといえます。

とは言え、伊勢湾台風以降、河川改修工事が進められたり多くの排水機場が建設されたことにより、100年に一度といった豪雨時に床上浸水になるということはほとんどなくなりました。前述の後背低地を除いては…。

古い地図・航空写真をチェックする

ここでも国土地理院の登場です。地図でも構いませんが、特に航空写真がアツいです!エリアによっては昭和初期からあります。地図の場合あまり高精細とは言えないので見づらいことが多いです。

これで何をチェックするのかというと、建てようとしている場所がかつて田んぼだったり湖沼だったりしなかったかどうかをチェックします。

その土地が埋め立ててできた土地だった場合、軟弱地盤である可能性があるからです(あくまで可能性です)。

  1. 地図・空中写真閲覧サービスを開きます
  2. 見たいエリアを拡大します
  3. 左側のメニューで条件を設定して、「作成・撮影年」や「分類」のリンクを開いて航空写真が開きます
  4. 左側の「高解像度表示」で高解像度の航空写真を開きます

これだけで航空写真が閲覧できます。たぶん感覚で操作できると思います。

しかも無料で(笑) …あ、でも税金でつくられたシステムでしょうから、無料とはちょっと違うのかな。

そんなことよりも戦後間もないころは、ホントに田んぼばかりで驚きます。

私が幼かった頃も確かに田んぼばかりでしたが、それ以上に田んぼばかりだったと知った時は軽い衝撃を覚えましたね。

まとめ

ここで書いていることは、あくまで素人が述べているに過ぎません。

ですので、絶対に地盤改良が不要だとは言えない場合がありますので、必ずプロの意見や判断に委ねてください。

そうした意味では「地盤改良が必要かもしれないから、あらかじめ資金を用意しておこう」ぐらいの気持ちの方が良いです。地盤改良が不要だったらラッキーです。

あと、地盤改良工事は超剛性ベタ基礎のマットスラブだからこそ、あるいは重い鉄筋コンクリート住宅や重量鉄骨住宅ではないツーバイフォーの三井ホームだからこそ不要と判断された可能性もあります。逆に言えばその土地に鉄筋コンクリート住宅や重量鉄骨住宅を建てる場合は、地盤改良工事が必要である可能性があるということです。

また、地盤については自然堤防だから100%大丈夫とか、後背低地や盛土地・埋立地だからダメとかそういうことを言っているわけではありません。

もちろんきちんとした地盤改良すれば、あるいは地盤改良されていれば問題ないと思いますので、あくまでここに書かれていることは参考程度にとどめておいてください。

気になる場合はハウスメーカーに地盤調査をしてもらうことはもちろん、市区町村にも役所に問い合わせていただく方が良いでしょうね。

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